Para comprender las crisis financieras que han ocurrido en Colombia es necesario analizar los cambios que vivió el sistema económico del país, específicamente en las últimas dos décadas del siglo XX, periodo caracterizado por el auge de los grandes bancos comerciales, la liberalización y el colapso del sistema en 1999. Antes de esta crisis el país había pasado por la intervención y caída del Grupo Grancolombiano en el inicio de la década de los ochenta, pero ello no tuvo el impacto sistémico de la crisis de final de siglo en términos del costo social, sólo superada por la pandemia de Coronavirus en 2020.

El sistema de valor constante -UPAC- fue un sistema ideado para incentivar el ahorro en un escenario de alta inflación y al mismo tiempo favorecía la construcción como sector dinamizador de la economía. Por eso es válido preguntarse ¿cómo una política basada en principios tan defendibles pudo desembocar en una severa crisis financiera?, y más aún, ¿puede considerarse el sistema de valor constante el causante de dicha crisis?

El sistema UPAC fue un modelo de financiamiento hipotecario diseñado para operar en escenarios de alta inflación, utilizando el método de corrección monetaria. La idea es sencilla: en países con un alto incremento en los precios se desincentivan inversiones a largo plazo (como la construcción de vivienda), pues cualquier beneficio será absorbido por la inflación causada. Por ello con un mecanismo de corrección monetaria todos los valores nominales se reajustan automáticamente de acuerdo con el crecimiento de los precios incorporando así el costo de la inflación sobre la actividad económica, aunque sus críticos encontrarán que este mecanismo de indexación retroalimenta la inflación futura en lugar de detenerla o reducirla. En su momento ello se conoció como la upaquización de la economía pues el aumento de los valores de la unidad monetaria que financiaba la construcción y que se utilizaba para valorar el ahorro en ese sistema, se extendía a otros indicadores económicos (arriendos, impuestos, transportes, matrículas, … etc.) en lo que se ha conocido como la pugna distributiva por trasladar a otros sectores de la sociedad el costo de la inflación.

Para reflejar el desfase entre la corrección monetaria del ahorro con base en la inflación causada, los ingresos de la población no crecían al mismo ritmo. Como dijera un presidente de la República, ”mientras los precios iban por el ascensor, los salarios subían por la escalera….”. Sandilands propone el esquema ahorrador-deudor bajo indexación como el marco propicio para implementar modelos de corrección monetaria. Es decir, se cobra al deudor una tasa de interés real fija ajustando el valor de la deuda al incremento de la inflación. De esta manera, “al aplicar el tipo de interés fijado al saldo pendiente reajustado mensualmente, el valor nominal de los intereses cobrados sobre dicho saldo (interés más amortización) subiría al mismo ritmo que el índice de precios” (Sandilands, 1976, pág. 44).

El sistema de corrección monetaria ajustaría deudas hipotecarias ofreciendo una tasa de interés real atractiva a ahorradores, quienes aportarían el capital inicial para la construcción de vivienda garantizando así la disponibilidad de fondos a largo plazo, mientras los deudores o quienes adquieren la vivienda pagan una tasa de interés que garantice el pago a los primeros.

❯❯ Durante el Gobierno de Misael Pastrana Borrero nació el sistema UPAC.

Este sistema tuvo origen latinoamericano en Chile donde se implementó por primera vez un sistema de corrección monetaria bajo el mandato de Jorge Alessandri en 1959. Dicho sistema funcionaba a través de los denominados Certificados de Ahorro Reajustable (CAR), modelos de ahorro que funcionaban bajo la tutela de la Corporación de la Vivienda (CORVI), entidad que administraba los depósitos.

La experiencia fue replicada en Brasil donde se implementó después del golpe de estado contra el presidente João Goulart en 1964. Allí se introdujo como medida de valor denominada Unidad Patrón de Capital (UPC), bajo el control del Banco Nacional de Habitación como intermediario del sistema (Sandilands, 1976).

UPAC en Colombia: del BCH a las CAV

Inspirada en las experiencias de Chile y Brasil, Colombia adoptó el mecanismo de valor constante a través del sistema UPAC. La idea de una banca especializada para la vivienda fue incluida en el plan diseñado por Lauchlin Currie, prestigioso economista quien había venido a Colombia en la Misión del Banco Mundial en los años 40s en el marco de la cual formuló un plan denominado Operación Colombia con una propuesta  alternativa de desarrollo para el país.

Posteriormente sirvió de consultor al gobierno de Misael Pastrana Borrero (1970-  1974), impulsando la construcción como sector estratégico que generara “un círculo virtuoso y autosostenido de crecimiento intersectorial” (Barreto, 2012, pág. 104). Era necesario un flujo de recursos para la construcción a través de un mecanismo lo suficientemente atractivo para ahorradores que al menos cubriera la inflación causada más una tasa de interés real.

El capital captado mediante ese incentivo sería destinado a préstamos de largo plazo con destinación hipotecaria, aplicándole corrección monetaria y una tasa de interés fija, suficiente para cubrir el esfuerzo del ahorrador. Como mencionan Urrutia y Llano (2012), dos entidades habían sido claves durante el periodo precedente, el Banco Central hipotecario (BCH) que otorgaba los créditos y cuyos recursos provenían del Estado, y el Instituto de Crédito Territorial (ICT), para impulsar la vivienda de interés social a tasas bajas.

Sin embargo, los recursos destinados a esta maquinaria resultaban bastante cuantiosos para el Estado, motivo por el cual se reformó el sistema durante la Administración Pastrana en 1972. Se adoptó el Plan de las Cuatro Estrategias, ideado por Currie y el Director Nacional de Planeación de entonces Roberto Arenas Bonilla, manteniendo la construcción como sector estratégico (Bejarano, 1974). La justificación de dicho plan resultaba bastante convincente pues existía una demanda insatisfecha por vivienda que podría atenderse con el nuevo sistema de crédito hipotecario.

Como había una oferta abundante de mano de obra urbana ella podría emplearse en el sector de la construcción, dinamizando así el crecimiento económico al vincular ese contingente de fuerza laboral a un área productiva de la economía nacional. Esta estrategia resultaba controversial al no resolver el problema agrario una de las causas estructurales de la violencia en Colombia. Si bien la idea de vincular a la construcción mano de obra que migraba del campo a la ciudad era razonable (máxime por vincular a trabajadores no calificados), la ausencia de estrategias referentes a la formalización de títulos, el freno a la expulsión campesina o el incentivo a la pequeña producción agraria no se atendió, pues el modelo se concentraba en la agricultura industrial orientada a la exportación.

Ello generó inconsistencias graves que aún se mantienen hasta el día de hoy (Machado, 1998) y limitó el apoyo político en el parlamento a la estrategia propuesta por Currie, pero el gobierno se comprometió en su implementación. Ese modelo de desarrollo no solo reversó las leyes de reforma agraria mediante el Pacto de Chicoral sino que dejó sin resolver el problema agrario, que sigue siendo tema de negociación en los procesos de paz. Para resolver el problema agrario colombiano no bastaba ofrecer empleo en la construcción a los campesinos expulsados por la violencia: esa fue la gran omisión del Plan de las Cuatro Estrategias.

EL SISTEMA DE VALOR CONSTANTE -UPAC- FUE UN SISTEMA IDEADO PARA INCENTIVAR EL AHORRO EN UN ESCENARIO DE ALTA INFLACIÓN, Y AL MISMO TIEMPO, FAVORECÍA LA CONSTRUCCIÓN COMO SECTOR DINAMIZADOR DE LA ECONOMÍA.

Para implementar el plan de Currie se crearon las corporaciones de ahorro y vivienda (CAV) y “se determinó que los activos y pasivos de estas se denominarían en una unidad que se ajustara con la inflación y que sus activos debían ser créditos hipotecarios… los movimientos financieros de las CAV se harían con base en la UPAC” (Urrutia & Namen, 2011). Con el Decreto 678 de 1972 se buscó una solución al financiamiento del sistema y por el mismo se autorizó a entidades del sector financiero a invertir en las CAV, aunque limitando su liquidez, la cual se remuneraría a través del Fondo de Ahorro y Vivienda (FAVI). Dicho fondo pertenecía al Banco de la República y remuneraba los depósitos de las CAV en UPAC, permitiendo liquidez temporal (Asobancaria, 2020).

El sistema resultaba innovador en ese entonces. Cualquier persona podría abrir un depósito a la vista en una CAV convirtiendo sus pesos en UPAC con la garantía de que sus ahorros eran ajustados al valor real mediante la corrección monetaria, agregando un interés real, y además se modificaba el valor de la UPAC periódicamente por decisión institucional. Esto representaba tasas bastante atractivas para los ahorradores desplazando el ahorro desde las instituciones financieras tradicionales hacia las CAV.

Por su lado, las CAV destinaban esos recursos al crédito hipotecario, concediendo préstamos a largo plazo a plazos mayores de 10 años. Esta diferente naturaleza temporal de los depósitos frente a los créditos era la primera gran dificultad del sistema: el descalce en los plazos. En cualquier momento los ahorradores podrían recuperar sus ahorros depositados en la CAV, aunque estos recursos ya hubiesen sido destinados a un préstamo hipotecario de largo plazo, algo que el FAVI solucionó. “El acceso automático a los préstamos del Banco de la República eliminaba el riesgo para las corporaciones de perder depósitos por problemas de competencia con otros intermediarios o por choques macroeconómicos.

También garantizaba las utilidades al hacer posible obtener recursos de mercado a precios similares a los rendimientos de la cartera” (Llano & Urrutia, 2012, pág. 40). Si bien el sistema funcionó El gráfico 1 en sus primeros años, pronto aparecieron dificultades que retaron su funcionamiento, de modo que el problema del descalce no fue solucionado completamente.

Las dificultades: correcciones y el principio del colapso

Durante los años ochenta y conforme se desarrollaba el mercado de capitales, los diferenciales de tasas entre el sistema UPAC y los bancos tradicionales empezó a fluctuar. “Estas fluctuaciones generaban expansiones y contracciones en las fuentes de fondos para crédito de vivienda y también en la oferta monetaria por medio del FAVI (Llano & Urrutia, 2012, pág. 42)”. La diversificación del riesgo también fue motivo de crítica. Las CAV solo daban crédito para el sector de la construcción sin incluir otros frentes, privilegiando propietarios de tierra y constructoras sobre la inversión industrial, generando ciclos inflacionarios particularmente en el precio de la tierra y crédito.

La evaluación de los impactos de este sistema como dinamizador del sector vivienda y sus incidencias en el conjunto del sistema económico ha sido siempre motivo de debate. Barreto Valderrama resalta su correcto funcionamiento en las primeras etapas cumpliendo con sus objetivos sociales originales. “Se trataba de un sistema integrado por entidades privadas, competitivo y, al menos en principio, autofinanciado, destinado a favorecer más bien a las clases medias y concebido ante todo como un medio para promover la actividad o desarrollo económico general” (Barreto, 2012, pág. 105).

EL SISTEMA UPAC REPRESENTÓ UNA GRAN INNOVACIÓN TANTO PARA EL FINANCIAMIENTO HIPOTECARIO COMO PARA EL DESARROLLO DEL MERCADO FINANCIERO COLOMBIANO.

No tan optimistas son Carrizosa, Fajardo & Suescun, quienes para entonces no encontraban evidencia del impacto del sistema UPAC como facilitador del crecimiento del sector vivienda, y más bien abogaban por “disminuir el énfasis que la política de vivienda le asigna a la financiación institucional” (1982, pág. 224). De hecho, estos autores recomendaban una política de vivienda orientada a la competencia entre el BCH y las CAV con la banca tradicional. Urrutia y Llano (2012) exponen una idea similar pues percibían el sistema como un limitante al crecimiento de la banca privada, promoviendo un crédito que era subsidiado con costos operativos más altos.

La reforma era necesaria, apuntando particularmente a la definición del UPAC como elemento puente tanto de la corrección monetaria como de la tasa de interés real sobre el préstamo hipotecario, es decir, el poder captador de las CAV. Específicamente, “… se crearon normas que permitieran pasar de un sistema especializado a uno de multibanca donde todas las instituciones financieras compitieran bajo las mismas condiciones” (Llano & Urrutia, pág. 38).

En los comienzos del sistema con el Decreto 1229 de 1972 la UPAC fue definida como el promedio del Índice de Precios al Consumidor (IPC) correspondiente al trimestre inmediatamente anterior. Después en 1973 y 1974, esta metodología se modificó considerando los 12 y 24 meses anteriores (Banco de la República, 1999). Sin embargo, el primer gran cambio ocurrió en agosto de 1974 con el Decreto 1728 al imponer un límite superior del 20 % al valor de la UPAC, un limitante para reducir la brecha de tasas de interés con las otras instituciones financieras del sistema bancario, o en términos del programa de gobierno del presidente López Michelsen, con el fin de evitar que un choque inflacionario disparara la inflación retransmitida por medio de la indexación.

Luego de este cambio se estableció una disminución en las tasas máximas de colocación autorizadas por las CAV, así como la aceptación de depósitos ordinarios en pesos y no necesariamente en UPAC. Según Llano & Urrutia, “se colocó la rentabilidad del papel [UPAC] en un nivel equivalente al de los otros instrumentos que se negocian en el mercado de capitales, evitando así que este absorbiera una parte desproporcionada de ahorro nacional” (2012, pág. 108). En cambio, para Barreto (2012), estos cambios simplemente obedecieron al cambio de paradigma hacia un modelo más neoliberal.

Los cambios no terminaron allí. Entre 1974 y 1999 se realizaron otras 17 modificaciones al sistema involucrando diferentes limites, definiciones de inflación y la inclusión de otras tasas de interés. Para comprender este segundo periodo de cambios, resulta necesario describir el sistema bancario del momento, el cual según Llano & Urrutia, se caracterizaba por una alta participación del Estado, con baja competencia y presencia de la banca extranjera. Por esto se decidió reducir el encaje bancario y a partir de la década de los ochenta buscaba incentivar la entrada de nuevos actores, ampliar la competencia doméstica y propiciar cambios técnicos.

PARA RESOLVER EL PROBLEMA AGRARIO COLOMBIANO NO BASTABA OFRECER EMPLEO EN LA CONSTRUCCIÓN A LOS CAMPESINOS EXPULSADOS POR LA VIOLENCIA: ESA FUE LA GRAN OMISIÓN DEL PLAN DE LAS CUATRO ESTRATEGIAS.

Bajo este escenario, las CAV se vieron en la necesidad de solicitar medidas para mantener la competitividad en el mercado para prevenir posibles crisis de liquidez y solvencia, lo cual debía evitarse a toda costa pues este segmento del mercado tenía gran parte de los depósitos del país.

Cabrera menciona que ello fue el resultado del lobby ejercido por las CAV, y caracterizó que se avanzaba en una tendencia a que “la deuda valga más que la vivienda” (Cabrera, s.a.). Así, con el Decreto 1319 de 1988 se incluyó dentro de la definición de UPAC la tasa DTF. “En 1990, se incluye el DTF con ponderación del 35 % en el cálculo, se sube al 50 % en 1992, al 74 % en 1994 y al 74 % del DTF de las cuatro semanas anteriores de 1995” (Llano & Urrutia, 2012, pág. 48). Ya con la década de los 90, la UPAC se transformó en una tasa de interés de corto plazo, bastante sensible a los vaivenes del mercado internacional.

La crisis hipotecaria: defensa a ultranza e inútil de la banda cambiaria

Para 1994, la UPAC calculada con base en la tasa DTF se encontraba integrada en el sistema financiero privado mientras la administración Gaviria realizaba una apertura de la cuenta de capitales para favorecer la entrada de capitales y créditos externos luego de la desaceleración económica vivida al principio de ese periodo presidencial. Luego, durante la Administración Samper se incrementó el encaje al endeudamiento externo constituyéndose en un freno a la demanda agregada y al crecimiento económico.

Ello condujo a una nueva recesión en 1996, aunque existió una pequeña recuperación en 1997 producto del aumento en el gasto público (Ocampo, 2015). Fue en este último año cuando la Superintendencia Bancaria prendió las alarmas, señalando problemas del entorno financiero colombiano al incrementarse más del 100 % la cartera vencida y bruta de las CAV, banca pública y cooperativas (Llano & Urrutia, 2012), y resultaba evidente que el incremento de las tasas de interés y, por ende, de la DTF - UPAC, era una causa importante.

¿Por qué se incrementaron las tasas de interés?

En esos años estalló la crisis asiática, con especial impacto para economías emergentes como la colombiana, en un entorno de sobrevaluación cambiaria, alto déficit y endeudamiento externo (Ocampo, 2015). Por aquellos años el Banco de la República aún sostenía la banda cambiaria, un mecanismo que buscaba mantener el tipo de cambio en una franja de flotación previamente definida.

Además, la política económica había tomado un rumbo claramente procíclico con reversión de capitales que desembocó en un estrechamiento del crédito (Credit Crunch): aumentó el riesgo crediticio y hubo un alto costo por la liquidez. En la práctica, esto llevó a una reducción de recursos para préstamos y un incremento casi inmediato de las tasas de interés. De esta manera, con la crisis asiática y la salida de divisas, las presiones para elevar la banda cambiaria eran más evidentes, por lo que el Banco de la República debía actuar incrementando la tasa de interés.

La crisis amenazaba con ser aún mayor si se consideraba que el sector vivienda estaba en plena burbuja. Llano & Urrutia (2012) señalan que por ese entonces el precio de la vivienda se incrementó entre otras razones por el aumento del crédito hipotecario en 1995, siguiendo las medidas procíclicas adoptadas por las autoridades económicas de entonces.

Ya para enero de 1998 la DTF estaba cerca del 25 %, mientras que para junio se incrementó a 37 % y esto se reflejó en la UPAC, la cual sufrió un crecimiento anual del 27,20 % mientras la inflación de ese año fue del 16,70% (Barreto, 2012). Con este incremento de la UPAC y su impacto sobre el valor real de la vivienda y el interés real cobrado, las deudas hipotecarias se volvieron insostenibles. A modo de ilustración, “la participación de la cartera hipotecaria en el activo total de las antiguas CAVS se redujo de 83 % al inicio de la década del noventa a 41 % en el 2004” (Cuellar, 2005, pág. 210).

¡Tanto el crédito como el precio de la finca raíz se desplomó generando un costo económico y social nunca visto en la historia económica de Colombia!

En retrospectiva aún queda por responder si en verdad las medidas adoptadas para defender la banda cambiaria fueron los causantes de la caída del sistema UPAC, coincidente con la crisis asiática y que condujo a un sistema de libre flotación. Según Llano & Urrutia (2012), la defensa de la banda cambiaria no podía ser una opción ganadora en un escenario de crisis por las diversas modificaciones que tuvo la banda en los años noventa y en ese escenario político y económico la banda cambiaria había perdido toda credibilidad. Por todas estas razones, Uribe (1999) en un concepto técnico dentro del mismo Banco de la República abogaba por abandonar la banda, hecho que finalmente ocurrió.

Ahora bien, durante y después de la crisis cuatro instituciones intervinieron en la búsqueda e implementación de medidas para recobrar la liquidez de los bancos: la Corte Constitucional, el Banco de la República, el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras (Fogafin) y el Ministerio de Hacienda y Crédito Público (Llano & Urrutia, 2012). Se favorecieron políticas anticíclicas buscando un alivio a deudores, así como se incrementó la cooperación entre entidades para permitir el flujo de crédito a pesar de las restricciones de liquidez.

LAS CAV SOLO DABAN CRÉDITO PARA EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN SIN INCLUIR OTROS FRENTES, PRIVILEGIANDO PROPIETARIOS DE TIERRA Y CONSTRUCTORAS SOBRE LA INVERSIÓN INDUSTRIAL, GENERANDO CICLOS INFLACIONARIOS PARTICULARMENTE EN EL PRECIO DE LA TIERRA Y CRÉDITO.

Por el lado de la Corte Constitucional se resaltan tres sentencias de 1999: la sentencia C-383 del 27 de mayo por la cual se declaró inexequible la inclusión de la DTF al cálculo de la UPAC; la C-700 del 16 de septiembre por la cual se declaró inconstitucional el conjunto de normas detrás del sistema UPAC dando apertura a un sistema que posibilitara su sustitución (la posterior Unidad de Valor Real - UVR); y la C-747 del 6 de octubre con la cual se declaró inexequible la capitalización de intereses en operaciones de largo plazo.

Según Cuellar, el sustento para estas sentencias partía de que “el sistema UPAC había desbordado la capacidad de pago de los usuarios
de crédito, lo cual iba en contra el precepto constitucional del derecho de vivienda digna y del deber del Estado de contar con sistemas adecuados de financiación de vivienda” (Cuellar, 2005, pág. 209). Con esto se entraba a regular el mercado hipotecario bajo el precepto de que “no se debe dejar al mercado la fijación del costo de su financiamiento ni las condiciones en las cuales se otorgan créditos” (ibid.)

Para Llano & Urrutia (2012) la intervención de la Corte era inconveniente, y le atribuyen una motivación política a sus decisiones, lo cual pondría en riesgo la sostenibilidad financiera de las CAV. Clavijo (2001) fue mucho más allá al decir que el país estaría amenazado por el activismo de las altas cortes, línea que fue respaldada por el exministro de Hacienda Rudolf Hommes (1999). Por su parte, Kalmanovitz (1999) respaldaba la intervención de la corte calificando de técnicas las decisiones tomadas, al igual que Uprimny (2001) abogando por la independencia judicial de las altas cortes.

El problema estructural: un desajuste de pagos

Pensar en las causas de la crisis resulta relevante para considerar las experiencias previas al concebir nuevas formas de financiamiento de vivienda. Respecto a la concepción de la UPAC, muchos analistas se refieren a causas diversas para explicar su caída, particularmente la inclusión del DTF en el cálculo de la indexación y los efectos del alza de la tasa de interés que se adoptó para defender la banda cambiaria en la sostenibilidad financiera del UPAC.

La eliminación de la banda cambiaria, la declaración de inconstitucionalidad del sistema UPAC y la severa crisis financiera que acompañó esos fenómenos son suficiente prueba de la realidad de los problemas estructurales que arrastraba el sistema de valor constante. Sin embargo, hay un aspecto que poco se ha estudiado, a saber, el desajuste entre el crecimiento de una deuda hipotecaria y el ingreso de los hogares que simplemente haría inviable los pagos bajo el sistema UPAC. A modo de ilustración, consideremos el comportamiento del salario mínimo, la UPAC, la DTF y el IPC.

El gráfico 1 muestra un aumento continuo de tasas de interés de manera que, si el valor de una deuda hubiese estado atado al DTF, para 1999 podría haber sido 3,5 veces su valor en 1994. Esto significa que el valor real de la deuda se hubiese distorsionado después de 1994 al comparar el valor de la UPAC con el IPC. Esto es claro al mostrar que los incrementos de la DTF fueron superiores al crecimiento de la inflación en un contexto en el que la UPAC estaba atada al valor de estas dos variables. Este incremento de la UPAC no se corresponde con un aumento de las mismas proporciones en el salario, y aunque fue mayor a la inflación causada, esto no alcanzaba para financiar el pago del valor de la UPAC. Finalmente, tomando como referencia esa hipotética deuda UPAC adquirida en 1994, se evidencia que esta es 1.14 veces mayor a aquella que hubiese estado atada solamente con la inflación anual.

Si bien la fecha corresponde a la ley original 1999 la gráfica 1 muestra una tendencia de desfase entre el valor de la deuda y el salario en los últimos años del sistema, ello no se refiere a evidenciar posibles inconsistencias del sistema
en el período en el que se implementó en los años setenta además de los cambios que se hicieron a la UPAC a lo largo del tiempo. Este análisis ya requeriría otro tipo de interpretación financiera y microeconómica donde se muestre el crecimiento del UPAC respecto del salario de un hogar representativo conforme avanzan los periodos de pago de la deuda hipotecaria. De hecho, esto abre un nuevo frente de investigación al mirar el problema hipotecario desde la realidad del deudor siendo el centro de todo el sistema de financiación. Oliveros Carvajal (2021) realiza este análisis partiendo de las condiciones del crédito UPAC y las dinámicas salariales conforme se ajusta el número de cuotas y el saldo a pagar.

Como ya se ha descrito, el sistema de financiamiento en valor constante como lo es la UPAC, y hoy el de UVR, fraccionan el costo Si bien la fecha corresponde a la ley original 1999 la gráfica 1 muestra una tendencia de desfase entre el valor de la deuda y el salario en los últimos años del sistema, ello no se refiere a evidenciar posibles inconsistencias del sistema en el período en el que se implementó en los años setenta además de los cambios que se hicieron a la UPAC a lo largo del tiempo. Este análisis ya requeriría otro tipo de interpretación financiera y microeconómica donde se muestre el crecimiento del UPAC respecto del salario de un hogar representativo conforme avanzan los periodos de pago de la deuda hipotecaria. De hecho, esto abre un nuevo frente de investigación al mirar el problema hipotecario desde la realidad del deudor siendo el centro de todo el sistema de financiación. Oliveros Carvajal (2021) realiza este análisis partiendo de las condiciones del crédito UPAC y las dinámicas salariales conforme se ajusta el número de cuotas y el saldo a pagar.

Como ya se ha descrito, el sistema de financiamiento en valor constante como lo es la UPAC, y hoy el de UVR, fraccionan el costo del crédito, la corrección monetaria y la tasa remuneratoria para hacer más viable el flujo de caja del deudor (cubriendo el interés a ahorradores y gastos de operación de las CAV), por oposición de un sistema en pesos que exige el pago de todos los costos en un esquema de no capitalización como el actual.

SÍ, ES CIERTO, EL UPAC CONSTRUYÓ VIVIENDAS Y POR ESA VÍA DINAMIZÓ LA ECONOMÍA GENERANDO EMPLEO Y, ADEMÁS, PERMITIÓ A MILES DE COLOMBIANOS ACCEDER A VIVIENDA, MUCHOS MILES TAMBIÉN PAGARON Y AL FINAL PERDIERON LA VIVIENDA CUANDO LES FUE REMATADA AL NO PODER PAGAR LA DEUDA.

Este crédito en UPAC también fija un esquema de amortización con cuotas que pueden abonar al capital de forma creciente, decreciente o constante, dependiendo de las necesidades de los deudores, aunque esto no ignora la existencia de otras modalidades de pago como el de las cuotas supermínimas tal como Carrizosa, Fajardo y Suescun lo expusieron en su momento (1982), medida con la cual la cuota que se proyecta ni siquiera alcanza a cubrir los intereses remuneratorios mensuales que el crédito genera. En este escenario, el saldo que no se llega a cubrir incrementa el saldo del capital que también genera intereses en la próxima cuota, efecto que solo puede contrarrestarse aumentando el valor de la cuota. Este incremento corresponde a un gradiente geométrico creciente, adicional al ajuste tácito del saldo y cuota del crédito para pagar lo capitalizado y sus intereses. Para ese entonces, la regulación no contemplaba unos sistemas de amortizaciones específicos, por lo que se habilitaban aquellos que permitiesen la capitalización de intereses. Esta fue la práctica que prohibió la Corte Constitucional con la sentencia C-747 del 6 de octubre, y de ahí la importancia de la intervención de las altas cortes. Para este ejercicio, supongamos una vivienda de interés social de 135 salarios mínimos.

A la fecha del desembolso, diciembre de 1983, el salario mínimo correspondía a $9.261, por lo cual el valor de la vivienda en pesos tenía un costo de $1.250.235, lo que corresponde a 1.715 UPAC, al considerar que el valor de la UPAC en ese día era de $728,74. Sobre el valor de esta vivienda se financia el 70 % correspondiente a 1200 UPAC, una obligación con plazo a 15 años (180 meses) y tasa de interés del 7,5 % anual. Para la cuota en UPAC, se asumen incrementos anuales del 8 % respecto a la cuota del año anterior, que a la fecha del primer pago en enero de 1984 ascendía a 6.7 UPAC, equivalente a $4.959,50 dado que el valor de la UPAC en ese día era de $738,66.

Un punto por discutir aquí es la relación entre el monto de la cuota a pagar respecto de los ingresos del ciudadano deudor, que según la Ley de Vivienda 546 de 19995, no debe sobrepasar el 30 %. En este caso deben probarse ingresos de $16.531,66 que equivalen a 1.45 salarios mínimos, que al año 2024 serían $1.885.000. Así, el crédito siempre tendrá una cuota de 6.7 UPAC que se incrementará el 8 % cada año en las cuotas 13, 25… etc. Aquí viene la idea más importante: para que la relación cuota/ingresos se conserve, el salario debe aumentar tanto como lo hace la cuota.

Sin embargo, el salario se incrementa cada 12 meses en un 8 %6, mientras la cuota tendrá una modificación mensual en promedio del 22,9 % (el promedio simple de la tasa de corrección monetaria para el periodo de 15 años entre 1983 y 1998) más el incremento del 8 %. Es interesante analizar el impacto sobre el crédito en los siguientes 14 años luego de su adjudicación. El siguiente gráfico muestra el crecimiento anual de la cuota de un préstamo en UPAC y del salario mínimo conforme el tiempo transcurre:

❯❯ El sistema UPAC estaba condenado a caer por su propia contradicción intrínseca fundacional.

Como se evidencia en el gráfico 2, los ajustes de la cuota son superiores al salario mínimo, desfase que irá incrementando el valor de la cuota y trasladando parte del costo no pagado al saldo de la deuda conforme avance el tiempo. De hecho, el gráfico 3 muestra cómo la relación cuota/ingreso va creciendo, llegando un momento en que la cuota que comprometía el 30 % de los ingresos sobrepasa este umbral y ocupa cerca del 90 % de los ingresos del hogar al final del periodo de pago.

Lo anterior puede explicar la gran pérdida de vivienda que sufrieron los colombianos con deudas UPAC a final de la década de los noventa y es una realidad que trasciende la interpretación generalizada que atribuye la crisis del sistema a las políticas macroeconómicas adoptadas para la defensa de la banda cambiaria.

La argumentación desarrollada y la base empírica que la soporta conduciría a concluir que el sistema tenía una falla estructural en su diseño y que estaba condenado a fracasar en el largo plazo independientemente de los cambios que se le hicieran y aún si se mantenía exclusivamente su vinculación al aumento del IPC como indicador de la corrección monetaria.

Conclusiones

El sistema UPAC representó una gran innovación tanto para el financiamiento hipotecario como para el desarrollo del mercado financiero colombiano. A lo largo de su historia operando a través de las CAV y de las diferentes instituciones que garantizaban su sostenibilidad, generó empleo en la construcción, facilitó el acceso de vivienda a miles de familias y puso las bases del modelo de financiamiento hipotecario actual con lo que se conoce como UVR.

Sin embargo, este sistema no estuvo exento de fallas, más aún por el costo social que significó la crisis de final de siglo con las viviendas que se perdieron por no poder sostener el pago de una cuota creciente con los ingresos inferiores de las familias. Sí, es cierto, el UPAC construyó viviendas y por esa vía dinamizó la economía generando empleo y, además, permitió a miles de colombianos acceder a vivienda, muchos miles también pagaron y al final perdieron la vivienda cuando les fue rematada al no poder pagar la deuda.

Entre las diversas causas del fin del sistema, una idea que quiso discutir este artículo fue a qué nivel su caída se refiere más a un problema estructural que coyuntural. La interpretación convencional más aceptada explica el fin del UPAC como el resultado de un manejo financiero cuestionable, al vincular el valor de esta unidad con tasas de interés del mercado; y posteriormente, su agravamiento por las políticas monetarias adoptadas para la defensa de la banda cambiaría que motivó su espectacular incremento a final de siglo.

RESPECTO A LA CONCEPCIÓN DE LA UPAC, MUCHOS ANALISTAS SE REFIEREN A CAUSAS DIVERSAS PARA EXPLICAR SU CAÍDA, PARTICULARMENTE LA INCLUSIÓN DEL DTF EN EL CÁLCULO DE LA INDEXACIÓN Y LOS EFECTOS DEL ALZA DE LA TASA DE INTERÉS QUE SE ADOPTÓ PARA DEFENDER LA BANDA CAMBIARIA EN LA SOSTENIBILIDAD FINANCIERA DEL UPAC.

En otra perspectiva se puede preguntar ¿el sistema hubiera sobrevivido manteniendo la estructura inicial del UPAC? ¿Qué hubiera sucedido si no se hubiera incluido la DTF dentro de su cálculo? Estas son preguntas que salen de la órbita de la historia económica al no poder hacer experimentos de campo por lo que explicaciones que incluyan cimientos microeconómicos y financieros pueden resultar más apropiadas para explicar por qué tantas personas perdieron sus hogares. Nuestra explicación va en esa dirección, asumiendo que un crédito representativo en UPAC con el paso del tiempo se volvía insostenible aun manteniendo el diseño original no modificado y si bien es verdad que fue distorsionado por la vinculación del cálculo de la UPC con porcentajes crecientes de la DTF y por el impacto de la política monetaria en la elevación exponencial de la tasa de interés, el sistema estaba condenado a caer por su propia contradicción intrínseca fundacional.

Otra cuestión derivada sería preguntarse si el UPAC podría haberse mantenido inmodificable vinculado a la inflación que venía descendiendo, sin vincularse a la DFT que venía ascendiendo por la política monetaria de defensa de la banda cambiaria. O si en tal caso se habría producido una migración del ahorro del sistema de valor constante hacia el sistema financiero tradicional, produciendo un marchitamiento el sistema. ¡Pero eso sería tema de otro estudio!

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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